Problemas de ruidos en tu comunidad de propietarios: ¿cuál debe ser la actuación del gestor de la comunidad?

Problemas de ruidos en tu comunidad de propietarios: ¿cuál debe ser la actuación del gestor de la comunidad? Antalia Gestió Comunidades en defensa de tú comunidad de propietarios:

Una comunidad de propietarios, tiene diferentes mecanismos legales para defenderse sobre los ruidos ambientales que afectan la buena convivencia dentro de la comunidad.

Desde Antalia Gestió- Comunidades, creemos que debemos diferenciar dos grandes grupos en los que pueden dividirse los problemas de ruidos como actividades molestas y antijurídicas
Primer grupo. Cuando los supuestos ruidos NO afectan a la totalidad de una Comunidad de Propietarios
Los supuestos ruidos puden estar provocados por diferentes fuentes-tipos: instalaciones de cualquier índole en locales, maquinaria tanto industrial como de ámbito doméstico, música, discusiones-escándalos por el propietario/s del inmueble o su/s ocupante/s, que perjudican la buena convivencia a título individual a una o varias personas, dentro de una comunidad, pero NO a la Comunidad de Propietarios en su totalidad. En este caso, la acción jurídica a seguir se regula en el artículo 1902 del Código Civil, CAPÍTULO II. DE LAS OBLIGACIONES QUE NACEN DE CULPA O NEGLIGENCIA, solicitando la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y perjuicios causados.

Segundo Grupo. Cuando los supuestos ruidos afectan a la totalidad de una Comunidad de Propietarios
¿Cuál es el trámite a seguir a partir de ese momento?
Amparados por la Ley de propiedad Horizontal, Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, prevé un Procedimiento específico para el causante de las actividades molestas e ilícitas, donde se subsumen las actividades ruidosas, regulado en el artículo 7.2 de la LPH, consistente en:
III. el procedimiento del artículo 7.2 LPH
El artículo 7.2 LPH, Señala el primero de esos párrafos que "el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes". Por tanto, y con independencia de los posibles contactos entre el vecino o vecinos, no regulados jurídicamente, pero socialmente bastante efectivos en algunos casos, será el Presidente de la comunidad el que inste al vecino dañoso a cesar en la actividad, bajo apercibimiento de iniciar las acciones oportunas.
En bastantes casos suele ser el propio administrador de la comunidad de propietarios el que se dirija al vecino dañoso en vez del presidente, pese a que la ley nada señala expresamente al respecto. Nada se señala sobre la forma, pero debe constar fehacientemente la realización de dicho apercibimiento. Pero el infractor puede persistir en la conducta, y seguir realizando la conducta dañosa. "Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente-administrador, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario".

Ya nos encuadramos en el plano judicial: fracasada la vía extrajudicial, se insta la acción de cesación por parte del presidente, contando con la autorización de la Junta de Propietarios. Ya no cabe que sea el administrador, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante, como veremos después.
El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas: "si presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local". Por ello, cautelarmente, mientras se sustancia el proceso, el ocupante dañante debe dejar de tocar el piano, de realizar la actividad industrial, hostelera o profesional puesta en cuestión, sin perjuicio de que finalmente se decida que realmente lo es o no.
Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o no. "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento". Por ello, puede que la actividad no se considere molesta, nociva, insalubre o peligrosa, y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años.

Autor: Antalia Gestió Empresarial, s.l.

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