La Ordenanza reguladora de la Inspección Técnica de Edificaciones
El Consejo Rector de esta Gerencia Municipal de Urbanismo, en sesión ordinaria
celebrada el 21 de diciembre de 2009, aprobó de manera definitiva el proyecto de
modificación de la Ordenanza reguladora de la Inspección Técnica de Edificaciones,
estimando de manera parcial la única alegación presentada en el período de información
pública, por lo que, en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 70.2 de la Ley 7/1985, de 2
de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, se procede a la publicación de su
texto íntegro, entrando en vigor en el plazo de 15 días hábiles.
Ordenanza Local reguladora de la inspección técnica de las edificaciones de San
Cristóbal de La Laguna.
Exposición de motivos.
Dentro del marco del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de
Espacios Naturales de Canarias, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2000, así como el
Plan General de Ordenación de La Laguna, se hace preciso completar el mapa
urbanístico del planeamiento, de la gestión urbanística, de la intervención, de la disciplina
con la conservación de la edificación, mediante la técnica de rehabilitación preventiva, de
este modo los ciudadanos participen en la conservación de la edificación.
Así con la obligación formal de obtener el certificado de Inspección Técnica de la
Edificación se persigue concienciar, con la colaboración de los técnicos competentes, a
los ciudadanos que deben de realizar controles técnicos periódicos del estado de la
edificación al objeto de conocer las patologías, de la cual se derivarán actuaciones
inmediatas para evitar que su demora incremente el coste de reparación, lo que redunda
en una mejor conservación general de la edificación, y desde una perspectiva global un
mayor conocimiento y control del estado de conservación de la edificación de toda la
ciudad.
Para el buen funcionamiento y cumplimiento de este régimen de inspección de
edificación, es indispensable la colaboración y participación directa de los distintos
agentes sociales, y en particular los colegios profesionales, ya que ellos, a través de sus
técnicos y previa petición del propietario del edificio, van a ser quienes lleven a la práctica
la inspección de la edificación y el control del estado de las mismas.
El informe técnico emitido va a permitir el conocimiento del estado de la edificación de
forma puntual y la corrección de cuantas deficiencias afecten al deber de conservación,
subsanándose éstas de forma periódica y continuada y evitando con ello, en un momento
determinado, la situación ruinosa de la edificación.
Otro de los aspectos esenciales, es el nacimiento del Registro de Certificaciones de
Inspección Técnica de la Edificación, de carácter público, que va a contribuir
decididamente a dotar de mayor seguridad jurídica y técnica a los usuarios del mercado
inmobiliario de viviendas de cierta antigüedad o catalogados, localizadas estas últimas en
gran parte en el ámbito del Conjunto Histórico, al fomentar la calidad y mejor control de
las edificaciones en el citado mercado, y consecuentemente un mayor conocimiento de su
situación real urbanística, al tiempo que se regula
el modo de cumplimentar la obligación establecida en el vigente artículo 154 del Texto
Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de
Canarias.
Articulado.
Artículo 1.- Fundamento, objeto y contenido de la ordenanza.
1.1. Se establece mediante esta Ordenanza la obligación formal de los propietarios de
edificaciones, radicadas en el término municipal de San Cristóbal de La Laguna, de
acreditar el cumplimiento del deber de conservación impuesto en la normativa urbanística
mediante la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el estado de
sus condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así
como las de habitabilidad, en función del destino propio de la construcción o edificación
de acuerdo con lo establecido en la normativa urbanística aplicable y en la presente
ordenanza municipal.
1.2. Tendrá la consideración de edificación a efectos de esta Ordenanza toda clase
construcción permanente concebida y construida para atender a necesidades de duración
indefinida, para ser utilizada como vivienda, fines agrarios, industriales, prestación de
servicios o en general para desarrollar cualquier actividad.
1.3. El contenido del deber de conservación, cuyo cumplimiento habrá de acreditarse en
los términos de esta Ordenanza, se refiere al mantenimiento en las adecuadas
condiciones de seguridad constructiva, salubridad y ornato público de la edificación en su
conjunto.
En el supuesto de edificaciones sujetas al régimen de división horizontal de fincas, con
independencia de la constitución formal de la comunidad de propietarios y el otorgamiento
de Estatutos, el cumplimiento del deber de acreditación del estado de conservación
deberá referirse al inmueble en su conjunto no pudiendo acreditarse para cada una de las
fincas independientes.
Artículo 2. Obligación formal: Certificado de Inspección Técnica de la Edificación.
La obligación formal de acreditar el cumplimiento del deber de conservación de la
edificación se verificará mediante la obtención por cuenta y cargo del propietario de
certificado expedido por técnico competente visado por el Colegio Oficial correspondiente,
en la forma y plazos que se establecen en la presente Ordenanza, y su posterior
presentación en el Registro de Inspección Técnica de la Edificación de la Gerencia
Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de
San Cristóbal de La Laguna.
Artículo 3. Contenido del Certificado de Inspección Técnica de la Edificación.
3.1. El Certificado de Inspección Técnica de la Edificación deberá presentarse en el
Registro de Inspección Técnica de la Edificación de la Gerencia de Urbanismo del Excmo.
Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna, visado por el Colegio Oficial
correspondiente según el técnico redactor.
El mismo se presentará conforme al modelo que se apruebe por el Consejero Director de
la Gerencia Municipal de Urbanismo debidamente cumplimentado, rubricado por técnico
competente y visado por el Colegio Oficial correspondiente, adjuntándose al mismo la
solicitud Alta de la Edificación en el correspondiente registro.
El propietario que lo desee podrá cumplir dicho obligación dentro del marco establecido al
efecto en los convenios que la Gerencia de Urbanismo pudiera suscribir con los diferentes
Colegios Profesionales.
3.2. El Certificado de Inspección Técnica de la Edificación señalará que la misma reúne
las condiciones de seguridad constructiva y salubridad establecidas en el planeamiento
urbanístico vigente a la fecha de su emisión, especialmente en lo relativo a elementos de
fachadas, tanto exteriores como interiores así como medianeras, estabilidad estructural,
impermeabilización de cubiertas e instalaciones primarias.
Las condiciones relativas a la seguridad constructiva y la debida conservación son las
siguientes:
1. Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan
en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales
que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga
un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos
techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si
pueden caer a la vía pública.
3. Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de las fachadas interiores y
exteriores, cubierta o del terreno, en particular si éstas afectan a la habitabilidad o uso del
edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.
4. Seguridad, y buen estado de conservación de las instalaciones de fontanería,
saneamiento y electricidad del edificio.
Por parte del técnico redactor, y sin perjuicio del criterio de éste en cuanto a determinar
las condiciones expresadas anteriormente, se ha de efectuar una inspección visual de la
que pueda deducirse el estado general de conservación de los elementos
estructurales, los recubrimientos,
los revestimientos y los elementos voladizos de las fachadas, debiéndose informar de las
lesiones
o deformaciones encontradas. Si a juicio de éste, se apreciaran síntomas que requieran
de la realización de ensayos o tomas de muestras o testigos, se hará constar en el
correspondiente certificado a fin de que por la Administración se requiera al propietario
para su realización.
El cumplimiento de las condiciones establecidas en los puntos anteriores supondrá que el
edificio reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de esta inspección
técnica, emitiéndose por esta Administración un distintivo que se facilitará al propietario y
procediéndose a su inclusión en el correspondiente registro.
Artículo 4. Certificado desfavorable.
4.1. En caso de identificar como desfavorable en el certificado determinados aspectos por
no alcanzar las condiciones de seguridad constructiva, se deberá indicar por el técnico
redactor:
- Actuaciones para determinar y/o subsanar los daños.
- Descripción y localización de los desperfectos y deficiencias que afectan a
cimentaciones, estructuras, fachadas, cubiertas, azoteas e instalaciones.
- Descripción de las posibles causas.
- Descripción de las obras y trabajos que deben efectuarse, indicando la prioridad de cada
uno.
- Indicación del presupuesto estimativo.
Comprenderá asimismo, las medidas inmediatas de seguridad, en el caso en que
procedieran, debiendo justificarse que no admiten demora por motivo de inminente peligro
para los ocupantes de la edificación o quienes ocupen sus inmediaciones, así como si es
susceptible de estar en una situación de ruina o ruina inminente.
Si las obras no admiten demora por razones de seguridad, y sin perjuicio de la obligación
del propietario de presentar el Certificado de Inspección Técnica de Edificación en los
plazos señalados en el art. 5 de esta Ordenanza, el Técnico que lo expedida deberá
remitirlo a esta Gerencia por medios telemáticos que permita
su conocimiento lo antes posible.
Asimismo, esta Administración podrá requerir al propietario de la edificación para que se
facilite el acceso a la misma a fin de verificar el estado de conservación y las posibles
medidas que resulte necesario adoptar.
4.2. A la vista de un certificado desfavorable de Inspección Técnica de la Edificación, será
requerido el propietario para que ante la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de La
Laguna solicite en el plazo que se señale para cada caso -de acuerdo con la naturaleza
de las que proceda ejecutar- la correspondiente licencia administrativa de obras, con la
advertencia de que no proceder de conformidad con lo requerido, y atendiendo a las
circunstancias puestas de manifiesto a esta Administración en relación con el estado que
pudiera presentar la edificación, una vez transcurrido el plazo concedido, se incoará
expediente al objeto de dictar la correspondiente orden de ejecución con los
apercibimientos y consecuencias previstos legalmente, sin perjuicio de la facultades que
ostenta esta Administración en materia de disciplina urbanística.
En este sentido, si por parte del propietario o la comunidad de propietarios, y transcurrido
el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias, se incumplieran las
órdenes de ejecución de las obras resultantes de la inspección técnica o se paralizasen
éstas después de haberse iniciado sin causa que lo justifique, se iniciará expediente
sancionador por infracción urbanística de conformidad con la normativa de aplicación.
4.3. Una vez terminadas las actuaciones ordenadas, y con independencia de los trámites
que procedan de conformidad con las obligaciones que resulten de la concesión de
licencias de obras, los propietarios deberán aportar un certificado acreditativo de que se
han corregido las deficiencias detectadas y en consecuencia el inmueble reúne los
requisitos de conservación y mantenimiento exigibles, a fin de su inclusión en el
correspondiente registro y la emisión del distintivo.
De esta forma, la realización de la inspección técnica, a través del informe confeccionado,
proporciona un análisis del estado del edificio y permite devolverlo a un estado de
seguridad constructiva.
Artículo 5. Plazo de presentación del Certificado de Inspección Técnica de la Edificación.
5.1. El primer Certificado de Inspección Técnica de la Edificación deberá presentarse
dentro del año siguiente a aquél en que la edificación cumpla veinticinco años de
antigüedad o dentro del plazo específico señalado al propietario de la edificación en el
requerimiento que se efectúe de forma expresa y motivada por la Gerencia de Urbanismo.
5.2. El Certificado de Inspección Técnica de la Edificación deberá renovarse
periódicamente dentro del año siguiente a aquél en que hayan transcurrido 10 años desde
la fecha en el que se presentó el anterior.
5.3. A los efectos de esta Ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo
transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción.
No obstante, en el caso de obtención de licencia de primera ocupación por la ejecución de
obras de rehabilitación integral, el plazo de presentación del Certificado de Inspección
Técnica de la Edificación para su inclusión en el correspondiente registro comenzará a
partir de la fecha de terminación de las referidas obras.
La edad de la edificación se acreditará documentalmente mediante certificado final de
obras visado por el Colegio Oficial correspondiente, y por la licencia de ocupación o
cédula de habitabilidad. En su defecto, de cualquier medio de prueba admisible en
derecho. Sin perjuicio de lo anterior, la Gerencia de Urbanismo podrá colaborar con los
interesados facilitándoles los datos y antecedentes de la edificación que obren en sus
archivos.
Artículo 6. Registro de Inspección Técnica de la Edificación.
A los efectos previstos en esta Ordenanza se constituirá un Registro de Inspección
Técnica de la Edificación en la Gerencia de Urbanismo que será público y en el que
quedará constancia de la fecha de presentación y del contenido de cada uno de los
Certificados de Inspección Técnica de la Edificación que se presenten.
Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos Certificados de
Inspección Técnica de la Edificación se unirán al Libro del Edificio o, en su defecto, a la
documentación técnica del mismo, y deberán ser conservadas por los propietarios y
entregadas, en caso de transmisión de la Edificación por cualquier título, a sus nuevos
titulares, de acuerdo con lo previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación y las disposiciones
de desarrollo de la misma.
Artículo 7. Consecuencias del incumplimiento de la presentación en plazo del Certificado
de Inspección Técnica de la Edificación.
7.1.- Si transcurrido el plazo para presentar el Certificado de Inspección Técnica de
Edificación el propietario no la hubiera presentado, la Gerencia de Urbanismo le requerirá
para que en el plazo de un mes lo presente, advirtiéndole al efecto su ejecución
subsidiaria a cargo del propietario.
7.2.- Infracciones y sanciones:
a) El incumplimiento del propietario de su obligación de presentar el primer y sucesivos
certificados
de Inspección Técnica de Edificación en el tiempo y en la forma establecida en esta
Ordenanza, constituye infracción muy grave si la edificación se encuentra:
- Dentro del ámbito del Conjunto Histórico de la Laguna.
- Incluida en el catálogo de protección.
- Declarada Bien Interés Cultural (BIC).
- En trámite para su inclusión en el Catálogo o como BIC.
Dicha infracción muy grave que será sancionable con una multa de 1.501 euros a 3.000
euros, salvo que se subsane con el primer requerimiento, en cuyo caso se califica la
infracción como leve que será sancionada con una multa de 60 euros a 599 euros.
b) El incumplimiento del propietario de su obligación de presentar el primer y sucesivos
certificados de Inspección Técnica de Edificación en el tiempo y en la forma establecida
en esta Ordenanza, constituye una infracción grave que será sancionable con una multa
de 600 euros a 1.500 euros, salvo que se subsane con el primer requerimiento, en cuyo
caso se califica la infracción como leve que será sancionada con una multa de 60 euros a
599 euros.
7.3. La infracción leve prescribe al año, las graves prescribe a los dos años y las muy
graves a los cuatro años a contar desde que presente dicho Certificado en la Gerencia.
La sanción leve prescribe al año, las graves a los dos años y las muy graves a los cuatro
años, a contar desde que el día siguiente en que adquiere firmeza, en vía administrativa o
judicial, la resolución por la que se imponga.
7.4. El procedimiento para la imposición de la sanción será el regulado por las normas del
procedimiento administrativo común.
Artículo 8. Régimen General del deber de conservación.
El cumplimiento de la obligación formal establecida en esta Ordenanza se entiende sin
perjuicio del régimen jurídico ordinario del deber de conservación establecido en la
legislación urbanística agente y de las facultades de inspección urbanística de la Gerencia
de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna.
Disposición transitoria única.
Los preceptos de esta Ordenanza serán aplicables a los inmuebles en función de su fecha
de construcción y de su nivel de protección, debiendo someterse a la primera inspección
en las siguientes fechas:
1) Los inmuebles incluidos en los catálogos de protección conforme a la normativa vigente
en materia urbanística y de protección del patrimonio histórico artístico así como aquéllos
que se encuentren dentro del perímetro del Conjunto Histórico de San Cristóbal de La
Laguna, deberán someterse a la primera inspección una vez entre en vigor la presente
ordenanza, de conformidad con lo dispuesto por el vigente Texto Refundido de las Leyes
de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias en su artículo
154.
2) El resto de edificaciones del término municipal deberán someterse a la primera
inspección con anterioridad al 1 de enero de 2011, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 5 de la presente ordenanza.
Disposición derogatoria.
Quedan derogadas las normas de igual y menor rango que se opongan a lo establecido
por la presente Ordenanza.
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